Kreditzinsrechner

Immobilienkredit: Feste vs. Variable Verzinsung

Bei einer Baufinanzierung bevorzugen die meisten Kreditnehmer eine Zinsbindung, weil ihnen die Risiken eines variabel verzinsten Darlehens zu groß sind. Eine lange Zinsbindung bietet jedoch nicht nur Vorteile. Zum einen sind Eigentümer deutlich unflexibler als bei einem variablen Darlehen, zum anderen können die Finanzierungskosten ohne Not deutlich höher ausfallen.

Kredite mit einer Zinsfestschreibung bieten ein gewisses Maß an Sicherheit. Für die Dauer der Zinsbindung ändert sich der Kreditzins unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten nicht. Für diese Sicherheit muss – vergleichbar mit der Prämie für eine Versicherung – ein Aufschlag auf den regulären Zinssatz gezahlt werden, der bei Abschluss des Kredits gilt.

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Leistungen Top-Konditionen und unabhängige Auswahl der Baufinanzierungsanbieter
Zinsen und Kosten Alle Kosten sind im individuellen effektiven Jahreszins enthalten
Kreditbeträge Minimalbetrag 20.000 €, Maximalbetrag ohne Limit
Verwendung Eigen- und Fremdnutzung, Modernisierung/Renovierung einer Immobilie
Laufzeit 1-30 Jahre
Auszahlung Sofort nach Genehmigung bzw. in Abhängigkeit vom Bauabschnitt
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Der oben angesprochene Aufschlag bei einer Zinsfestschreibung bringt mit sich, dass Kreditnehmer im Fall stagnierender Zinsen für ihren Kredit mit Zinsbindung mehr zahlen, als es bei einem Darlehen mit variabler Verzinsung der Fall gewesen wäre. Das gilt auch im Fall sinkender Zinsen: Während ein variables Darlehen in einem solchen Szenario günstiger wird, können Kreditnehmer wegen der Zinsbindung nicht von sinkenden Zinsen profitieren.

Selbst im Fall steigender Zinsen ist ein Kredit mit Zinsbindung in vielen Fällen teurer. Damit die Zinsfestschreibung sich (in der Retrospektive) lohnt, muss der Marktzins zum einen über den per Klausel fixierten Zins hinaus ansteigen. Zum anderen muss er dort auch für einen gewissen Zeitraum verweilen. Steigt er nur kurzzeitig über das Niveau der Festschreibung hinaus an, wäre am Ende der Laufzeit rückwirkend betrachtet das variable Darlehen ebenfalls die bessere Lösung gewesen.

Kernfrage: Wie stark steigen die Zinsen an?

Die wesentliche Frage bei der Entscheidung für oder gegen eine Zinsfestschreibung lautet deshalb nicht (nur), ob die Zinsen steigen, sondern wie deutlich. Mit entsprechenden Rechentools ist es leicht möglich, auszurechnen, unter welchen Bedingungen welche Variante die günstigere wäre. Bei der Auswahl eines Kreditrechners sollten angehende Eigentümer allerdings darauf achten, dass nicht auf der Grundlage der Summe der Zahlungen, sondern mit dem Barwert gerechnet wird.

Dies hat z.B. Auswirkungen, wenn davon ausgegangen wird, dass die Zinsen zwar deutlich, aber erst im sehr viel späteren Verlauf der Tilgung ansteigen.

Die künftige Zinsentwicklung kann allerdings niemand voraussehen. Um auch unter ungewissen Bedingungen zu kalkulieren, wird deshalb oft das historische Zinsniveau mit dem zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme verglichen. Eine mögliche Herangehensweise wäre es, bei einem Zinssatz deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt eine Zinsbindung zu vereinbaren und bei einem Zinssatz deutlich über dem langjährigen Durchschnitt eine variable Verzinsung zu bevorzugen.

Auch ein Kompromiss zwischen einer Zinsfestschreibung und einem variablen Darlehen ist möglich. Ein solcher Kompromiss kann z.B. mit einem Zinscap realisiert werden. Mit einem Zinscap wird im Darlehensvertrag festgelegt, dass der Kreditzins für einen bestimmten Zeitraum nicht über ein festgelegtes Niveau hinaus ansteigt. Durch eine solche Konstruktion ergeben sich mehrere Vorteile: Zum einen kann verhindert werden, dass der Zinssatz auf ein schmerzhaft hohes Niveau ansteigt. Zum anderen können Kreditnehmer sich einen Teil des Aufschlags auf den Zinssatz sparen und zudem von fallenden Zinsen profitieren.

Eine weitere mögliche Alternative sind Mischfinanzierungen. Ein Teil des Kredits wird dabei mit einer Zinsbindung ausgestattet, ein anderer Teil variabel verzinst. Anders als bei Mischfinanzierungen, die aus Krediten mit unterschiedlich langen Zinsbindungen bestehen, kommt es hier nicht zu Nachteilen beim Auslaufen des ersten Kredits. Diese müssen erfahrungsgemäß in Kauf genommen, weil die Bank als erstrangig eingetragene Eigentümerin in einer besseren Verhandlungsposition ist.

Baufinanzierung: Die optimale Zinsbindung berechnen

Einen Sonderstatus bei Krediten nehmen Darlehen ein, die zur Finanzierung von Immobilien genutzt werden. Sie werden durch einen Eintrag der Bank im Grundbuch besichert und sind deshalb günstiger als klassische Verbraucherdarlehen ohne Zweckbindung.

Auch bei Immobilienfinanzierungen ist Rechnen erforderlich und ratsam. Das betrifft nicht nur den Vergleich verschiedener Angebote, der auch und gerade bei einer Eigenheimfinanzierung unerlässlich ist. Besondere Bedeutung kommt im Rahmen der Finanzierungsplanung auch der Entscheidung für oder gegen eine Zinsbindung zu. Mit einer Zinsbindung wird der Kreditzins für einen gewissen Zeitraum (in der Regel zwischen 5 und 30 Jahren) fixiert. Er ändert sich dann unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten nicht.

Erfahrungsgemäß neigen die meisten angehenden Eigentümer dazu, eine langfristige Zinsbindung zu bevorzugen. Die dadurch erworbene Sicherheit muss allerdings oft teuer bezahlt werden. Kredite mit Zinsbindung sind teurer als variabel verzinste Darlehen. Nur wenn der Zinssatz nach der Kreditaufnahme signifikant und dauerhaft ansteigt, macht sich die Zinsbindung bezahlt.